법무 · 2026-07-16
공인중개사가 사용하는 국토교통부 표준 임대차계약서는 최소 기재사항만 담고 있습니다. 실제 분쟁의 80%는 특약 조항 불명확에서 발생합니다. 표준양식을 쓰되, 반드시 특약란을 잘 채워야 합니다.
| 구분 | 주택임대차 | 상가임대차 |
|---|---|---|
| 적용 법률 | 주택임대차보호법 | 상가건물임대차보호법 |
| 최단 임대기간 | 2년 (묵시적 갱신 포함) | 1년 |
| 계약갱신요구권 | 1회 (2+2년 총 4년) | 10년까지 요구 가능 |
| 임대료 증액 상한 | 연 5% | 연 5% |
| 대항력 취득 | 전입신고 + 점유 다음날 | 사업자등록 + 점유 다음날 |
| 우선변제권 | 확정일자 + 전입신고 + 점유 | 확정일자 + 사업자등록 + 점유 |
계약 전 등기부등본을 떼어 근저당·가압류·전세권 등 선순위 권리를 확인하세요. 보증금이 선순위 채권합계 + 보증금 > 주택 시세를 초과하면 경매 시 보증금 전액 회수가 불가능합니다.
주민센터·등기소·공증사무소에서 확정일자를 받아야 우선변제권이 생깁니다. 전입신고와 점유(이사)까지 완료해야 대항력이 발생합니다. 세 가지 조건이 모두 충족된 다음날 0시부터 효력이 생깁니다.
계약서상 임대인이 등기부상 소유자와 동일한지 확인하세요. 소유자가 아닌 사람과 계약하면 무권한 계약이 될 수 있습니다. 대리인이라면 위임장·인감증명서를 요구하세요.
HUG·SGI서울보증의 전세보증보험은 보증금 일정 금액 이하이고 선순위 채권이 과도하지 않아야 가입 가능합니다. 보험 가입 가능 여부를 계약 전에 미리 확인하세요.
계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면, 임차권등기(주임법 §3의3)를 신청하면 이사 후에도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
특약 예시 (세입자 유리한 방향)
① 임대인은 본 계약 체결 후 잔금 지급일까지 근저당 등 담보권을 추가로 설정하지 아니한다.
② 계약 기간 중 임대인의 귀책사유로 임차 목적물이 멸실·훼손된 경우 임대인이 수선 의무를 부담한다.
③ 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절 통보가 없는 경우 동일 조건으로 자동 갱신된다.
④ 보증금 미반환 시 임대인은 연 12% 지연손해금을 부담한다.
⑤ 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 전대(재임대)하지 않는다.
상가건물임대차보호법 §10의4는 임대인의 권리금 회수 방해 행위를 금지합니다. 계약 종료 3개월 전부터 6개월 사이에 신규 임차인을 주선할 권리가 있으며, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 방해하면 손해배상 책임이 생깁니다.
| 방해 행위 유형 | 법적 결과 |
|---|---|
| 신규 임차인과 직접 계약 거절 | 권리금 상당 손해배상 |
| 현저히 고액의 차임 요구로 거래 방해 | 권리금 상당 손해배상 |
| 신규 임차인에게 권리금 요구 | 권리금 상당 손해배상 |